Zoom sur le dispositif Pinel - Le Plessis Robinson
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et vous vous interrogez sur la loi Pinel ? Entré en vigueur le 1er janvier 2015, ce dispositif concerne autant l’immobilier neuf qu’ancien. Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Quels avantages offre-t-il ? Zoom sur le dispositif de défiscalisation immobilière le plus populaire du marché français.
Défiscaliser avec Pinel neuf : avantages et conditions
Avec Pinel ancien, les investisseurs sont encouragés à acquérir un bien fortement délabré, voire insalubre. L’intérêt du dispositif repose sur la réalisation de travaux de réhabilitation, dans le but de rendre un logement proche de l’état neuf. Les conditions relatives aux plafonds de ressources des locataires, aux niveaux de loyers et au zonage sont identiques que pour Pinel neuf.
La réduction d'impôt
La loi Pinel permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt. Pour en profiter, l’investissement immobilier (dans la limite de 2 logements par an) doit être de 5 500 € maximum par m², et le montant total de la transaction ne doit pas dépasser 300 000 €.
La réduction d’impôt est ensuite déterminée selon la durée locative du bien : 6, 9 ou 12 ans. Le taux de défiscalisation appliqué est proportionnel à la durée locative choisie, soit 12, 18 ou 21 %. L’investisseur peut donc déduire jusqu’à 63 000 € de ses impôts.
Bon à savoir : les taux de réduction vont connaître une baisse progressive en 2023 et 2024. Par exemple, pour une durée locative de 6 ans, la réduction sera de 10,5 % en 2023 et de 9 % en 2024. |
Le logement
La loi Pinel neuf concerne les biens achetés neufs, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou à construire. Depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements situés en immeuble collectif sont éligibles au dispositif.
Le logement à louer doit respecter les conditions suivantes:
- être non meublé ;
- être la résidence principale du locataire ;
- être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition (pour un logement en VEFA) ou bien après l’obtention du permis de construire (pour les logements à construire) ;
- être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition ;
- répondre au niveau de performance énergétique RT 2012. Les logements neufs acquis en 2023 et 2024 devront répondre aux exigences de la RE 2020, à laquelle viendra s’ajouter en 2024 le respect d’une classe A du DPE.
La localisation
Pour être pris en compte dans le dispositif, le bien doit être situé dans des villes où il existe un réel déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Les communes concernées ont été regroupées en trois zones principales, en fonction du prix de l’immobilier et de la rareté des logements :
- zone A bis : elle correspond à Paris et sa proche banlieue ;
- zone A : elle correspond à la première et deuxième couronne de la banlieue parisienne, à la Côte d’Azur et au Genevois français (zone frontalière avec la Suisse) ;
- zone B1 : elle correspond aux agglomérations de plus de 250 000 habitants.
Voici des exemples de programmes éligibles au dispositif en Île-de-France.
Les plafonds Pinel
Les plafonds de loyers
Pinel impose un plafonnement des loyers en fonction de la superficie du logement et de la zone dans laquelle il se trouve. Le propriétaire bailleur s’engage donc à ne pas dépasser les montants suivants :
- 17,55 € par m² en zone A bis ;
- 13,04 € par m² en zone A ;
- 10,51 € par m² en zone B1.
Les plafonds de ressources des locataires
Afin d’être éligible à un logement Pinel, le locataire ne doit pas être dépendant du foyer fiscal du propriétaire bailleur et ne doit pas dépasser le revenu fiscal de référence. Ce dernier est fixé en fonction de la composition de son foyer et de la zone dans laquelle le logement est situé.
Plafonds de ressources annuelles pour les baux conclus en 2021
Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
Personne seule | 38 377 € | 38 377 € | 31 280 € |
Couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € |
avec 1 personne à charge | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € |
avec 2 personnes à charge | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € |
avec 3 personnes à charge | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € |
avec 4 personnes à charge | 120 186 € | 110 017 € | 80 399 € |
majoration à partir de 5 personnes à charge | +13 390 € | +12 258 € | +8 969 € |
Investir dans l'ancien avec Pinel, c'est possible !
Avec Pinel ancien, les investisseurs sont encouragés à acquérir un bien fortement délabré, voire insalubre. L’intérêt du dispositif repose sur la réalisation de travaux de réhabilitation, dans le but de rendre un logement proche de l’état neuf. Les conditions relatives aux plafonds de ressources des locataires, aux niveaux de loyers et au zonage sont identiques que pour Pinel neuf.
Les avantages supplémentaires
Le calcul de la réduction d’impôt de Pinel ancien ne se base pas uniquement sur le prix du bien, mais il prend également en compte les dépenses effectuées pour la réalisation des travaux.
Autre avantage de Pinel ancien : il est cumulable avec le déficit foncier. En effectuant des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration dans un bien locatif, le bailleur peut déduire les frais engagés de ses revenus fonciers, dans la limite de 10 700 €. Cela permet à l’investisseur de réaliser une économie plus importante qu’avec Pinel neuf.
Les obligations avant/après travaux
- un logement ancien qui ne respecte pas les critères de décence et qui nécessite de lourds travaux de réhabilitation afin qu’il puisse être de nouveau habitable ;
- un local professionnel transformé en logement.
Critères d’observation |
État du logement avant travaux |
État du logement après travaux |
Décence du logement |
au moins 4 des 15 caractéristiques de décence ne doivent pas être respectées |
l’ensemble des 15 caractéristiques de décence est respecté |
Performances techniques |
au moins 6 des 12 performances techniques ne doivent pas être respectées |
l’ensemble des 12 performances techniques est respecté |
Les critères observés concernent notamment l’état du gros œuvre, la sécurité de l’installation électrique, l’existence d’une cuisine, la présence d’amiante ou de plomb, etc.
Une fois rénové, le logement devra remplir des conditions de performance énergétique strictes en répondant aux normes des labels HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009. À noter que pour les logements acquis en 2023 et 2024, le respect d’une classe énergétique A ou B du DPE sera exigé.
Enfin, les travaux engagés devront impérativement être terminés au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement ou local.
Sources :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151
https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif
https://www.la-loi-pinel.com/dispositif-pinel/
https://www.la-loi-pinel.com/dispositif-pinel/conditions-eligibilite/
https://www.la-loi-pinel.com/dispositif-pinel/ancien/
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html/identifiant=BOI-BAREME-000017-20210408
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5147-PGP.html/identifiant=BOI-LETTRE-000232-20140929
https://www.logisneuf.com/loi-pinel-ancien-optimise-deficit-foncier.html
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